货币恶性贬值还贷(当房贷下降、房价下跌、现金贬值同时到来，要“提前还房贷”吗)

4月29日高层开会，除了惯例的“房住不炒”之外，有两句话非常关键：

1、要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线；
2、支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善住房需求。

这预示着过去一刀切的严厉调控，将转向为因地制宜，各地根据自己的城市情况调整措施。在放权的同时，也提醒地方要从重塑房地产秩序出发，提振信心，控制风险，总结起来就一个字：稳。

在此之后，先是各大部发声稳市场，紧接着，房地产措施也开始发力了。作为进入楼市重要的资金关卡，房贷利率给出了最大的诚意。虽然LPR报价几个月没有变化，但并不影响银行调整加点基数，目前各地房贷利率普遍在4-5%之间，与去年同期突破6%的利率水平相比可谓是一再下降。

房贷利率下调对购房者有什么影响

要用百万的价格买房，对工薪层是一个沉重的负担，但按揭贷款的出现，让刚需可以从给银行申请到一笔大额、长期且低利率的资金，成功圆了买房梦。不过，大多数人的收入水平还是不能与月供相抗衡，买房则意味着生活质量会下跌。因此高层发话，多城利率现新低，也降低了月供成本，数据显示，4月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为5.17%，二套为5.45%，分别较上月回落17个、15个基点，创2019年以来月度新低。

具体到城市方面，平均下降了20-60个基点：第一财经5月11日报道，广州迎来新一轮按揭降价潮，多数银行首套利率为5.2%-4.8%，二套5.2%-5.4%之间，部分外资行最低降到4.6%；金陵晚报10日报道，南京主流首套利率在5%-5.2%之间，部分行低至4.8%-4.9%；深圳首套住宅房贷利率普遍为4.9%，二套住宅为5.2%；苏州大部银行首套利率为4.6%。

显然房贷利率下调，它决定了购房者从银行按揭的利息成本高低，拿苏州为例，200万贷款30年期，利率降低到4.6%，意味着比去年同期少花63万的利息成本，这对工薪层是一笔不菲的收入。对于房贷利率一降再降，对“有房族”是利还是弊假设身上背着房贷，要提前还款吗

首先，参考利率水平与楼市的关系，对有房族是有利的。

在历年的调控措施中，房贷利率调节是重要举措之一，利率上调，意味着成交量下滑，房价下跌；反之，则成交量上升，房价上涨。也就是说，房贷利率下调，释放购房需求。这也是为什么过去20年，很多人明知道房贷期限越长，支出的利息越多，仍然把贷款时间和额度都用足的原因。因为只要房价持续上涨，多出来的利息支出几乎能忽略不计，房产升值的同时，相当于房贷越还越少。

假如价格回落，住房总值下跌30%以上，就意味着前期的付出打水漂了，房子成了“负资产”。更重要的是，目前我们正面临着房价下跌的现状，一季度全国平均售价为9552元/平米，房价跌破万元，基本回到2019年前。克而瑞数据显示，4月份30个主要城市成交量环比下跌18%，同比仍是下跌了58%。按照量在价前的逻辑，结果很显然。

其次，长期通胀环境下，现金贬值是必然的。

一直以来，老百姓都热衷于储蓄，想要什么东西都是存够钱再来买，储蓄率从2000年的35.6%一度上升到2008年的51.8%。但随着时间推移，现金贬值是大家看得见摸得着的变化。最典型的就是M2增速，即市面上流通的所有钱。过去四十年，广义货币供应量M2年均增速15%，但在1998-2017年，M2增长了16倍，这意味着印的钱多了很多，同时现金的购买力也慢慢被削弱。

放在房产上也是同样道理，如果你通过按揭来购房，相当于把现金的价值转移到房产上面，而支付的月供，会随着时间流逝慢慢不值钱。

当房贷下降、房价下跌、现金贬值同时到来，要不要“提前还房贷”

当然，对一部分人来说，依然不习惯背债买房，难以忍受每个月都欠银行的感觉，重点是，几十年的利息加起来都能买一套房了，所以只要手里有了闲钱，就想赶紧还清完事。

但其实，对于普通人而言，并不需要提前还贷。长期以来，刚需改善购房者都是楼市重点照顾对象，加上按揭房贷是每个人一生中，能贷到最大金额、最长时间、最低利率的借款了，这种情况下，房贷依然是普通家庭买房的重要依靠，没必要“提前还贷”。更何况提前还贷还要交违约金，毕竟已经和银行签了合同，在这期间他们提供了资金、设备、人员、评估、运营等多项成本，收取利息也是自然而然的事，至于收多少关乎不同银行的规定。

与此同时，如果你买房时间较早，同时享受了折扣利率，或者叠加了公积金低息贷款，即便房价下跌，房产总值也不会缩水到十年前的地步，就更不必“提前还”了。

不过，在业内看来，出现这3种情况，有违约金也要提前还

一、有强烈资金周转需求的人

谁也预料不到明天会发生什么事，对于普通家庭来说，总会有需要着急用钱的时候，当这些情况出现时，房产就是最大的变现工具。但顺利变现的前提是需要提前还款，所以有人找到了买家之后，要么转按揭，办理另一家银行的按揭服务，要么自己还清。

二、“卖一换一”的改善购房者

如果遇到住宅环境较差、家庭成员增加的情况，有的人会置换旧房换更新更大的房子，但对于自住型业主来说，只能先把原先的房子卖掉，才有足够的钱买新的，这就牵涉到提前还款了，所以想换房，即便有违约金也顾不得了。

房说君有话说，对于楼市逆转环境，虽然楼市躺赚时代过去了，但自住型业主并不需要提前还，除非有不得已还款的理由，不然要一个家庭一下子拿出这么多钱，即便交清了贷款，遇到有急用钱的时候就会没辙了。

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