还房贷货币贬值(关于利率、房贷等额本息偿还和等额本金偿还（1）)

日期：2023-05-25

来源：玫瑰财经网

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2月20日，网络红人张雪峰老师在微博发帖称：“还了6年房贷，每年10万，一共还了3万本金，57万利息……这合理么真的我现在是个文明人，要不然我……”。网帖发出后很快引发热议，相关微博话题累计4.5亿次阅读。有人在评论里抱怨相似的经历：“我还了三年十万左右，本金才还了两万”，也有人质疑“3万本金，57万利息”具体数额的真实性。而关于“等额本息、等额本金哪个更好”的疑惑则被顶到了热评高位。

其实张老师说的“还了6年房贷，每年10万，一共还了3万本金，57万利息”，这里面的数据是有问题的。所幸张老师发现问题后立刻道歉并澄清，表示自己没搞清具体情况，是朋友弄错了，他说：“某友人还贷，以为自己240万的房子，首付80万，借了160万，前两天发现还有157万贷款，跟我吐槽！结果此人脑子坏掉了，忘了自己当时还买了车位，总价是260万，借了180万，实际（还款）60万中，本金还了23万，剩下都是利息。在他脑子坏掉时义愤填膺，知道事实后我马上删了。”

本人核算了一下，张老师朋友应该采用的是等额本息偿还的方式，贷款180万，前6年每年还款10万共还60万，其中本金还了23万，偿还利息约37万，理论上这是符合现实情况的。

我们假定贷款金额为180万，年利率为3.798%在30年内不变（月有效利率为3.798%/12＝0.317%），还款期限为30年（共30×12＝360期），按等额本息偿还的方式按月还款。则月供金额为：

关于利率、房贷等额本息偿还和等额本金偿还（1）

第一个月的利息为：1800000×0.317%=5706元，第一个月还的本金为8391－5706＝2685元；

第二个月的利息为：（1800000－2685）×0.317%＝5697元，第二个月还的本金为：8391－5697＝2694元；

第三个月的利息为：（1800000－2685－2694）×0.317%＝5689元，第三个月还的本金为：8391－5689＝2702元；

依此类推。最后一个月（第360个月）利息为：27元，偿还本金为：8364元。即第一个月还的利息是最多的，还的本金是最少的，最后一个月还的利息是最少的，还的本金是最多的。

根据计算结果，前6年月供总金额为：8391×6×12＝604152元，其中偿还本金金额为：216777元，偿还利息金额为：387375元。这个数据与张老师澄清的金额是相符的。最终360期还完，还款总金额为：3020760元，其中偿还本金1800000元，偿还利息1220760元。（以上数据可能会因为利率小数点精确位数不同而略有差异。）所以张老师澄清后的数据是合理的，这位朋友的房贷年利率大概率低于4%。

从以上最终结果我们可以看到，总利息额占比还是非常高的，但长期来看，货币呈贬值趋势会抵消部分负担。而且每年银行利率都会根据实际情况调整，今年房贷利率就有所下调。

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