货币阔张乘数(房价还会涨（三）全球央妈放水，房价又该涨了吗)

​原创 王楠

很多人都把房价的上涨归罪于货币超发，就是我们常说的央妈“放水”。这个“水”就是广义货币、M2。

最近全球经济受新冠疫情冲击，各国央妈纷纷开闸放水。国内的各种房产自媒体也开始鼓吹房价要上涨，呼吁大伙买房投资抗通胀。

“放水”一定会造成房价上涨吗

看过去的中国， M2的增长与房价的增长非常同步。我们的直观感受也是如此。

不过，其他与老百姓密切相关的物价涨幅并没有房价那样夸张。为什么中国“放水”会让房地产价格上涨，而不是让其他资产的价格上涨上一篇说了，根本原因中国人民对房产的巨大刚性需求，老百姓甚至愿意用全部身家和沉重的房贷来换取一套房子。

M2=基础货币*货币乘数。基础货币，也称货币基数(Monetary Base)、强力货币、始初货币，因其具有使货币供应总量成倍放大或收缩的能力，央妈通过创造和调节基础货币，控制商业银行创造M2的能力。

货币乘数：货币乘数也称货币扩张系数或货币扩张乘数，是指在基础货币基础上，货币供给量通过商业银行的创造存款货币功能、产生派生存款的作用，产生的信用扩张倍数，是货币供给扩张的倍数。

住房商品化后不久，我国的M2增长与加入WTO有关。2001年，我国加入WTO，之后中国的M2开始迅速增加，其中很重要的原因是外汇占款迅速增加，投放了大量的基础货币。

中国入世之后，中国成为世界工厂，中国物美价廉的东西卖到海外，贸易顺差连续几年持续攀升，带回了大量的外汇。同时入世后吸引的外商投资也越来越多，也是顺差。

大量的外汇进入中国，外币需兑换成人民币才能进入流通使用，需要国家用本国货币购买外汇，从而形成了外汇占款，投放了大量的基础货币。外汇占款也成为了基础货币的主要来源。

为什么顺差会导致基础货币变多

举个例子：小明向美国出口服装，挣回了1000万美元，但这1000万美元在国内没法使用，就把这1000万美元存到商业银行，银行少了7000万人民币（假设汇率1：7），商业银行把这1000万美元给央妈，就成了外汇占款，央妈投放7000万的人民币。央妈多了1000万美元的外汇占款，中国多了7000万的基础货币。

2001年初，外汇占央行总资产的比重仅为40%左右，2008-2015年间，外汇占央行总资产的比重大都在70%以上，最高的年份曾经达到80%，2014年后，外汇储备开始减少，导致基础货币增幅趋缓，甚至下降，而M2依然快速上升。

央行的基础货币，不会直接进入老百姓的口袋。需要企业或者居民向商业银行借款，商业银行再把借出去的钱抵押到央行，央行释放出基础货币。基础货币从央行流转到商业银行，再流入企业和居民，形成了信用扩张，形成数倍于基础货币的M2数量，这个倍数就是货币乘数。所以，企业和居民借贷需求旺盛或疲软，影响M2的规模。

就房地产来说，过去，居民愿意大额借贷去购买房子，企业也乐意借更多的钱买地盖房子，满足市场需求的同时，自己也能赚的盆满钵满。旺盛的借贷需求派生出更多的M2。

过去40年，中国M2年均增速15%，1998-2019年M2增加了19倍，城镇居民收入涨幅远低于M2扩张的幅度。只有少部分资产跑赢了M2的增速，一二线城市的房价就是其一，同样跑赢的还有医疗保健、教育类等服务产品。

在经济快速发展，人民生活水平提高、开始追求更有品质生活的大背景下，医疗、教育同房产一样，具有刚性，而一二线房产价格本身也捆绑了户籍、教育、医疗等稀缺资源，还兼具了保值增值的金融属性。虽然房价一直再涨，但用来抗通胀，房地产从来没让人失望过。

房价从2000年开始上涨，经历了数次飞涨，即使2008年短暂疲软，但随后金融危机来袭，房产政策转松，紧接着2009年的四万亿经济刺激计划出台，这一年M2的增幅高达28%，房产价格也出现报复性增长。

这段时间中国的基础建设大发展，个人的资金通过房地产市场转移给政府，再由政府投入基础设施建设，全国的高铁、全国高速公路、城市的地铁建设发展迅猛。

任泽平很早提出“长期看人口、中期看土地、短期看金融”的观点。从1998年看之后的20年，房地产之所以能成为M2的大蓄水池，与那20年间人口结构和城镇化进程造就了巨大的房地产需求，庞大的需求接住了凶猛的大“水”。

站在2020年再往后看20年，人口形势与上一个20年相比已经逆转，企业和居民的债务水平也达到了一定的高度，借贷需求下降。即使以后继续“放水”，房地产真的还能像过往成为“蓄水池”吗

看看隔壁的日本，近二十多年的M2一直在攀升。

但不论是全国房价还是东京这种世界大都市的房价都没有随着M2的扩张而飞涨。

“放水必然房价上涨”的论点不攻自破。

在宏观的环境巨变的未来，如果还以“抗通胀”为目标再去投资房产的想法真要三思了。

（购买力如何影响房价未完待续）

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