济南市职工货币化分配(济南房地产市场平稳健康发展，一城一策租购并举建立长效调控机制)

“如今住的房子面积大了,小区环境好了,居住更安全了。”在济南土生土长六十多年的市民刘女士深有感触,从简陋的平房到如今的高楼林立,济南城市建设的一点一滴,刘女士一直在见证。从平房到商品房,从“住”到“住好”,济南住房建设不断满足人们对于美好生活的需求。济南商品房市场发展经历的六个阶段,满足了百姓“居有品质”的美好需求,房地产业在经济领域的重要性也日益提升,成为与民生息息相关的产业。面对济南住房市场腾飞阶段出现的供需问题,济南市住房和城乡建设局结合实际,严格执行国家有关房地产市场的调控政策,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,为购房者提供更多住房机会。

济南东部新城新貌。 齐鲁晚报·齐鲁壹点记者 王媛 摄

从“住”到“住好”

需求推动居住变革

今年年过六旬的市民刘女士是地道的老济南,她是济南住房市场变化的亲历者。据她回忆,小时候大家住的都是平房,几个兄弟姐妹挤在一间十几平米的房内的情况屡见不鲜,条件好的有独立院落,条件差的都是几家人共住一个院里。

刘女士说,随着社会逐步发展变化,她也住过单位宿舍,经历过拆迁回迁,现在则是住着一套三室两厅两卫130平米的商品房,“过去的居住环境跟现在真是没法比,那时候房子小,安全性也不高,现在洋房、大户型等品质住宅比比皆是。”

与刘女士不同,孙先生作为曾经的“新”济南人,对于自己20多年的住房经历很是感慨。“1990年我来到济南读大学,毕业后就留校工作了,这十几年在济南也是不断变换着居住环境,可以说济南的每一种住宅类型,我都经历过。”

济南老城区旧貌。(资料片)

据孙先生介绍,毕业后,他住过学校的青年集体宿舍,也住过简易的筒子楼,而随着结婚、生子等生活状态的改变,他的居住环境也不断发生着变化,每一次的需求都推动着孙先生一家人的“变迁”。他回忆道,过去大家对居住环境的要求不高,对私密感也没太多意识,比如青年集体宿舍,一层有二三十个小房间,每间十多平米住四个人,房间里没有厨房厕所,大家都在走廊里做饭,共用一个卫生间。

结婚后,孙先生与妻子住在单位分配的房子,6层楼高的单元楼,私密性强了,房间大了,也更舒适了。后来为了让孩子有更优质的教育资源,他卖了房子又凑钱购置了一套商品房,在孩子学校周边落户生活。如今孩子毕业了,孙先生又面临双方父母的养老压力,而这时候他考虑更多的是户型产品能否满足三代人的生活需求。“从配套到功能,我们的需求不断转变,更换的住宅也随之变化着。”

住房市场经历六阶段

当前发展稳供应量足

无论是刘女士还是孙先生,他们的住房经历是新中国成立70年来住房市场变化的缩影。从统一分配、统一规划、统一投资、统一设计、统一施工、统一管理的“六统一”,到住房市场的蓬勃发展带来的丰富多样的居住选择,我国住房供需在总量上的短缺问题已经得到彻底改观。

济南的商品住房市场也在逐步发生着变化。自1998年国家住房制度商品化改革至今,市场的发展经历了六个阶段。1998-2006年的萌芽阶段、2007-2010年的起步阶段、2011-2014年的快速发展阶段、2015-2017年的腾飞阶段、2017年以来的携河发展阶段以及十九大之后坚持房住不炒,进入商品住房、租赁住房、保障性住房共同发展新阶段。

1998年济南停止住房实物分配,要求逐步实行住房分配货币化,自此住房分配制度走上了完全商品化的道路,房地产市场得以建立。“2006年8月济南商品房网签制度的建立,标志着济南市政府对于房地产市场的管理逐步进入到信息化、规范化的时代。”据济南市住建局相关工作人员介绍,这一阶段仅是萌芽,真正起步要从2008年算起,济南的商品住房销售价格从5000元时代直接进入7000元时代。随后,2011年开始,刚性需求的持续释放为市场的加快发展提供了有力支撑,济南房地产市场进入快速发展阶段。全国性开发企业大规模进入济南市场,并在整个城市开始战略布局。

“2015年济南住宅成交量首次突破1000万㎡,2016年住宅成交金额突破1000亿元,这成为济南房地产市场发展的两个里程碑。”随着城市空间格局的巨大变化,城市能级和城市发展也将进入新的阶段,济南房地产市场的携河共同发展时代已经破局并正在发力。

济南住房条件日趋改善。(资料片)

在住房市场的变迁中,市民的居住条件也得到了极大改善,尤其是改革开放以来,住宅建设规模大幅增加的同时,房地产业在经济领域的重要性也日益提升,成为与民生息息相关的产业。

长期来看,济南房地产市场以刚性需求、改善性需求为主,住房的变化带动生活质量的提高,推进家庭需求的不断改善。该工作人员指出,面对泉城市民日益增长的住房需求,济南的住宅市场供应量也在变化增加。当前整体供求没有发生太大变化,供应量比较充足,市场基本保持了平稳的状态。

以刚需、改善为主

进入房住不炒稳定期

济南的房地产市场进入腾飞阶段后,济南房价出现了不理性的过快上涨,针对这样的市场环境,济南市及时作出调整。“自2016年9月28日起,连续4次发布稳定济南市房地产市场的调控政策,遏制了土地及市场过热、房价过快上涨势头,市场秩序得到明显改善和提升。”工作人员告诉记者,结合“房住不炒”的指导思想,济南市认真贯彻落实党中央、国务院房地产市场调控决策部署,在住建部的指导下,坚持住房居住属性定位,支持城市居民的合理住房需求,自此,济南商品住房市场进入了房住不炒的稳定发展阶段。

“而正是由于市民对美好生活的追求向往,也促使着我们不断加强房地产市场研究,改善住房环境,出台规范政策,努力为购房者提供健康稳定的房地产市场。”记者从济南市住建局了解到,2016年9月,济南重启限购政策,经过两年的房地产市场调控,2018年下半年开始,济南房地产市场正常回调。

“当前的济南房地产市场的供需结构没有发生明显变化,已形成以刚性需求和改善需求为主的市场结构,且一直保持着相对稳定的状态,这表明调控政策起到了稳定预期的作用。”该工作人员说,政策的合理性和有效性是以深入研究和分析为基础的,“限”不是目的,“疏”才是最终目的,要从市场中来、到市场中去,保持市场平稳,只有这样才能为百姓提供健康规范的购房环境。

目前,济南已形成相对稳定的市场研究机制、组建了有着丰富市场经验的研究团队,研究成果逐步系列化、专题化,既实现对济南房地产市场实时监测,又通过专项课题对市场和政策进行了深入分析和科学研判。

一城一策租购并举

推进住房租赁市场

试点工作

记者了解到,在两年多的房地产市场调控实践中,济南市住建局不断深入研究房地产市场并总结规律。“随着市场逐步稳定,根据‘一城一策’试点工作要求,我们正在进行相关调研工作,摸清市场新形势新变化,为下一步正确研判市场趋势,研究保持房地产市场调控政策提供依据。”济南市住建局工作人员说,下一步本着因地制宜、综合施策、长短结合、标本兼治的原则,在保持调控政策的连续性、稳定性的基础上,实现稳地价、稳房价、稳预期的目标。

据了解,7月18日济南成功入围中央财政支持住房租赁市场发展试点城市,济南市住建局根据相关要求也制订出了下一步工作计划。“通过盘活闲置住房、改建非住宅增加租赁房源,落实租赁住房建设用地,建设住房租赁综合监管服务平台,培育重点住房租赁企业。”工作人员表示,还将重点培育和发展国有、民营住房租赁企业,带动住房租赁市场发展。

“未来,我们将根据具体要求和工作计划,继续采取有效措施,为购房者提供健康平稳的房地产市场,让济南人、新济南人住有所居的同时,还要‘居有品质’,满足大家对美好生活的向往。”济南市住建局工作人员表示。

齐鲁晚报·齐鲁壹点记者 谷婉宁 通讯员 关学军