郑州银行的货币基金(郑州，库存的房子都够卖两年)

郑州2月份上旬的房地产市场确实在回暖。

作为一个曾经的郑州地产人，看数据早就是习惯。

郑州市住宅与房地产业协会数据显示，2023年第6周，郑州全市商品房共计成交1516套，环比上涨802.38%。二手房共计成交1069套，环比上涨155.13%。

原因不难猜，前两年郑州几乎被洪水和反复的疫情给捏碎了，需求一直受到抑制，过了年开春有一小波反弹很正常。

要说郑州楼市复苏，信心足以让银行逆势上调利率，我是一点不信的。

2月23日上午，网络上开始疯传郑州首套房贷利率从3.8%涨到4.3%的消息，说的有板有眼的。我的一个专门搞黑色金属产业研究的朋友第一时间把那新闻转给我，瞄第一眼时候觉得假，后来想是银行扛不住河南人民的提前还贷潮了还是来个银行利率版本“涨价逼定”

这个“涨价逼定”解释下，就是房地产行内逼客户签单，最好用的一招就是再不签我们明天就涨价了！客户是越涨越追，跟过去那些年，房价涨的越猛客户入场越急一样，追涨不追跌。

翻了翻朋友圈，果真漫天盖地的都是在宣传银行利率都上调了，你还不赶紧定房

结果上午发酵，下午发笑。

又一个半日游的试水乌龙！

不过，还是很佩服郑州这亦假亦真的春秋笔法。

这几天客户到访量肯定还会增加，因为今天都传出银行涨息了，虽然没能真落地，说不定银行真有这想法，过两天就成真了呢

售楼部的到访量一增加，整个案场人乌泱泱的，更加让人感觉这市场是真暖了啊。

人就是这，结婚生孩这样的大事还从众呢，别说买房了， 看到人多就心慌。

但是，郑州楼市到底咋样真能撑得起房贷利率走高

用一个地产老前辈的一句话，觉得他说的特到位——郑州一个人均收入3000的城市，房价飙到1万5，有个屁前景。

咱们也不情绪说话，还是看数据：

截止2022年底，郑州商品房存量约2840万方，去化周期64个月。

关于库存周期，各家说法不统一，但大家都认可一个定论，那就是——目前郑州商品房库存，2年都卖不完！

还有，2022年中时候，曾爆过一个“烂尾楼业主停贷风波”，只要提烂尾楼，必定有一处被提起的是非地——郑州。

克而瑞研究中心统计，2021年末，郑州涉及停工、延期等待交付问题的项目共有274个，涉及2.5万余套住房，数量居重点监测城市前列。

简单说，郑州不仅房子多，“含烂率”还超标。

我们再看下GPD角度的郑州居民杠杆率。

IMF国际货币基金组织认为，居民杠杆率超过30%时，该城市经济增长会受到影响，而超过65%会影响到金融稳定。郑州已经超过了居民负债警戒值65%，高达83%！

债务升起来容易降下去难。借钱时候签张纸，还钱要的可是真金白银。

在没有完善社保和成熟的个人破产制度下，一个城市居民杠杆率快速增长，直接影响的就是当地消费萎靡。

这三个数据看下来，加上郑州产业除了富士康就几个农业产品生产商，要说靠产业驱动地产上行，还真有点说不过去。

那郑州过去那些年咋还一路走了地产长牛呢

主要是两大原因：

一个是郑州在吸全省的人口红利。

河南确实是在走“强省会”的打法，但郑州对外还真不怎么抗打，只是对内菜小弟太容易了。

河南是人口大省，省内跨市流动人口来源主要集中在周口、驻马店、信阳、商丘、南阳、开封、平顶山、安阳等八市，合计流出421万人，占全省流出人口的66.4%。

主要流入城市就是郑州。

以可查询到的官方数据为准，2020年郑州吸纳的省内其他城市流出人口达368万人，占全省流出人口的58.1%。

所以说，郑州的发展有主要就是攫取了河南各地市的人口红利。

另一个是2016年郑州1600亿元货币棚改。

当时郑州与国开行签订的是3000亿元协议城市改造协议，其中1600亿元用于棚改贷款，而且文件上写的很明确，这1600亿，就是用来给开发商流动性缓解压力的。

最终呈现出来就是1600亿的真金白银递到旧房住户手里，加上杠杆凭空衍生出数千亿的购买力。

受此政策刺激，2016年郑州房价一年大涨40%以上，房企们开始高歌猛进，这才有了现在的“河南王”建业暴雷，永威躺平，融创部分项目烂尾等。

现在，郑州人口红利快持续不下去了。

因为河南省人口自然增长率62年来（自1961年开始）首次出现负增长。

人口结构中，与2021年末相比，2022年的0—15岁人口减少92万人，16—59岁人口增加2万人，60岁及以上人口增加79万人——老龄少子化特征越来越明显。

再者，PSL虽然有充值，但是跟货币化棚改没有关系了。

前不久，央行公布了抵押补充贷款（PSL）数据——

自2022年9月PSL工具重启以来，其净新增额已经连续仨月放量递增；

截至2022年12月末，PSL余额约为31528亿元。

单月充值3675亿元，创下史上第二高的记录，上次达到这个水准，还是2014年12月的3831亿。

但是，虽然PSL在继续撒钱，却不再是流向棚改，而是给有烂尾楼的房企纾困。相关文件里有关PSL的用处写的很清楚——“封闭运行、专款专用、专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设”。

过去我们把PSL等同于货币化棚改，主要是因为2016年那一波PSL就是专为棚改定向输出资金的，具体流程如下图（有兴趣的可以看看）：

现在全国楼市的核心是保交付。

地方政府集中火力，先把存量房里的烂尾楼解决掉。在烂尾楼还未彻底解决，楼市信心还在修复的当下，讲什么楼市冷了三年，一周回暖的都是在扯淡。

所以，普通人不要被带节奏，别一听什么银行利率要走高就火烧屁股往里跑。

利率调往上调整的可能性并不大。

2月份全国多地楼市不少都出现了明显的复苏现象，当然了一方面是前两年挤压的大批需求在入场看房。更热闹的其实还是那些中介们的炒作乱象，夸大宣传和舆论造势。

这个时候投资客入场就是送人头。

但如果你真有需求，要在2023年买房，完全可以擦亮眼睛好好选选开发商。市场会有持续性回暖，但是不会再有过去那种货币棚改推高的火爆大涨。