货币创造与房地产(【房价】从房地产新开工和销售面积增速、货币供应分析房价走势)

日期：2023-05-16

来源：玫瑰财经网

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【声明】文章仅供学习交流，不构成投资建议。

【1】地产开工及销售数据

从房地产新开工和销售面积增速来看，截至2022年12月，房地产新开工面积增速为-39.4%（11月份为-38.9%），目前依然处于下滑阶段，但是下滑的趋势有所缓解；商品住宅销售面积增速为-24.3%（11月份-23.3%,5月份最低值为-28.1%），目前依然处于筑底阶段，但是下滑的趋势有所缓解，总体依然不容乐观的。见图1：

【2】货币供应量及房价数据

（1）货币供应量数据分析

从货币供应量M2增速来看，截至2023年1月，M2增速为12.6%（12月份为11.8%，从2021年5月开始回升），自从2022年4月M2增速达到10.5%，已经超过了10.5%的警戒水位，我们看到5月份开始销售增速的降幅趋于平稳。货币有两大蓄水池，一个房地产，一个股市，接下来就看水往哪里流动了。决定货币流向的影响因素一个是政策引导，一个是投资者预期。因为疫情原因，目前看来，投资者对房市的预期还处于悲观和观望阶段。尤其是近几年房子的流动性问题和房产税这把达摩克里斯之剑，以及是这两年一系列地产暴雷，对投资者预期是较大的打击。见图2：

（2）中国70个大中城市房价指数分析

截至2023年1月，中国70个大中城市房价指数（年率）为-1.5%（12月为-1.6%），呈现持续下滑趋势。该指数衡量统一房产的重复销售或再融资中的平均价格变化，该指数表示与去年同期相比的百分比变化，包括 70 座大中型城市的房价。房贷的年利率（资金成本）大概在4-5%左右，由于房贷一般是2-3倍杠杆，假设房价涨幅正常范围是3-6%，大中城市的房价涨幅如果低于5%时，房价涨幅低于贷款资金成本，房价就失去了投资价值，存在下跌动力。最近5年的房价指数见下图3：

【3】总结

2022年12月，房地产新开工面积增速为-39.4%（11月份为-38.9%），依然处于下滑阶段；商品住宅销售面积增速为-24.3%（11月份-23.3%,5月份最低值为-28.1%），依然处于筑底阶段；2023年1月M2增速为12.6%（12月份为11.8%，从2021年5月开始回升），已经超过了10.5%的警戒水位；70个大中城市房价指数（年率）为-1.5%（12月为-1.6%），呈现持续下滑趋势。房地产政策已经从收紧转向宽松，货币的水也放出来了，但是由于疫情对经济的影响和投资者预期尚未逆转，可能房子难以出现像2015-2017年那样的上涨行情。如果是自住房，可以先持币观望，看房，打折20%去砍价，能成交也算是捡便宜。等到房地产销售面积增速连续3个月上行，尤其是回到正值区间，则可以尽快出手成交。

（全文结束）

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