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按揭还款的货币价值(房贷还款选择等额本金还是等额本息是不是利息总额越低越划算)

日期：2023-05-16

来源：玫瑰财经网

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人们贷款买房的时候，会面临还贷选择等额本金还是等额本息的问题。有的人认为同一贷款，支付的利息总额越低，自然就更划算。那么事实到底是不是如此呢

一、等额本金与等额本息的区别

我们以公积金贷款总额100万元，期限15年，年利率3.25%为例，来看一下等额本金与等额本息的区别。

等额本金最大的特点是每一期归还的本金数额是相等的。以上例来说，每期归还本金额为5555.56元（100万÷15÷12）。月供金额为一开始最高的等差序列，首月为8263.89元，后续每个月减少15.04元，最后一个月只需还5570元。

等额本息是指每期归还的本金+利息之和相等。同以上例来说，每月月供金额均为7026.69元，只不过其中利息的金额不断降低，而本金金额越来越高。

二、利息总额越低越好

从上述计算表格可以看出，整个还款周期中等额本金需要支付的利息总额为245104.17元，而等额本息需要支付的利息总额为264803.78元，相差了19699.61元。那么是不是就说明，等额本金方式优于等额本息呢

其实这种判断方式，忽略了货币的时间价值。在时间跨度特别长的区间内，必须要考虑货币的时间价值，而不能简单将数额相加。

而且不论是等额本金还是等额本息，其内部所蕴含的年折现率都是3.25%。之所以两种方式支付的利息有差额，是因为期间内平均占用的本金更高而已。

等额本金方式下每期末的未还款余额是一个等差数列，平均占用本金额为50.28万元；而等额本息方式下每期末的未还款余额是一个上凸的曲线，平均占用本金额为54.32万元。

三、正确的判断方式

在不考虑贷款人的实际需求的情况下，就判断哪一种方式更划算，无疑是在耍流氓。要判断出哪种还款方式更适合自己，主要考虑两个因素。

1、还款压力

我们看到等额本金法下月供从8263.89元开始递减，而等额本息法下月供为7026.69元。如果前者带来的前期还款压力太大，则毫无疑问应优先选择后者。什么，后者还款压力也太大那还是建议不要贷款了，否则以后成为失信人反为不美。

2、经济性考量

如果两种还款方式都能承受，那就可以考虑哪种方式更划算的问题了。其实判断的标准也很简单，就是贷款人的无风险收益率与贷款利率的高低比较。

举例来说，贷款人小明有渠道购买利率4%的同期同风险银行理财，高于贷款利率3.25%，说明有套利空间，自然是还得越慢越好，选择等额本息更加有利。

再比如，贷款人小芳是生意人，平常其生意年化投资收益通常在10%以上，扣除风险补偿也远超3.25%，同样的道理，选择等额本息会更加有利。

但是对于没有投资理财渠道的小光，以及虽有投资渠道但极度厌恶风险、不看好未来经济前景的小智来说，贷款还得越快越好，可能等额本金就是更优的选择。

总结：资金有收益更好的去处，就慢一点还房贷，选择等额本息；资金没有更好的去处，就尽快还房贷，选择等额本金。

房贷还款选择等额本金还是等额本息，这样做出判断，你认可吗

#大有学问#

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