中国房地产股票(井喷一线城市房地产政策密集调整，2023年房地产市场会上涨吗)

7月31日，国务院办公厅转发国家发展改革委《关于恢复和扩大消费措施的通知》，明确支持刚性和改善性住房需求。

指出，做好保交楼、保民生、保稳定工作，完善住房保障基础性制度和支持政策，扩大保障性租赁住房供给，着力解决新市民、青年人等住房困难群体的住房问题。稳步推进老旧小区改造，进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区改造和老旧住宅电梯更新改造中的作用，继续支持城镇老旧小区居民提取住房公积金用于加装电梯等自住住房改造。在超大特大城市积极稳步推进城中村改造。持续推进农房质量安全提升工程，继续实施农村危房改造，支持7度及以上设防地区农房抗震改造，鼓励同步开展农房节能改造和品质提升，改善农村居民居住条件。

此外，继7月24日中央政治局会议提出“适时调整优化房地产政策”及住建部表态进一步落实好各项政策措施后，一线城市密集表态，会同相关部门抓紧抓好贯彻落实工作，更好满足居民刚性和改善性住房需求。

7月29日晚，北京市住建委表示，将结合北京房地产市场实际情况，会同相关部门抓紧抓好贯彻落实工作，大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进北京房地产市场平稳健康发展。

多位业内人士表示，北京市住建委此次表态信号意义重大，意味着近期北京在购房政策方面会有宽松做法，比如针对郊区房地产市场放松。

今年4月，北京市住建委曾表示将在房山区试点购房支持政策。当时，北京市住建委公布了2023年市政府工作报告重点任务清单及实事事项一季度工作进展情况。其中一项工作任务是完善“一区一策”调控措施，支持“一老一小”、中心城区人口疏解和职住平衡的合理住房需求。

7月30日，深圳市住房和建设局也表示，结合深圳市房地产实际情况，更好满足居民刚性和改善性住房需求，扎实推进保交楼工作，切实维护房地产市场秩序，促进房地产市场平稳健康发展。

最近几个月调控宽松，已经演变成一场“狼来了”的游戏。每回的套路几乎都一样，先是外媒吹风发小作文，而后股市翻腾起小浪花涨一天，最后，楼市继续跌。这次不一样了！所以房地产股最近一个月终于持续上涨了。

存量房贷降利息，认房开始不认贷，北京大力支持和更好满足刚性和改善性需求。这些政策如果落地了，别说稳了甚至起码房价涨3个月是没问题的，但认真看看，好像都还是表态！到底会不会落地，落地什么还是未知数！

以房地产调控的尖子生北京为例，作为全国房地产调控可以说是力度最大，所有政策最多最严（好像只有外地单身限购这一条是上海力度最严）的代表，北京的房地产调控效果肯定是全国的标杆，在3个多月前很多媒体就写过一轮北京房地产调控要松绑，结果这几天又可以把之前的稿子改改时间拿出来了。

3个月前北京最近7年最接近松绑调控的就是“房山一区一策”结果政策到了“下一步争取人行营管部”。到现在还没消息！北京的确很努力要稳经济！微调房地产政策，大力支持和更好满足刚性和改善性需求。

当然这一次和之前不一样的是，从上到下都表态了，那么北京会松绑什么政策力度会有多大

市场的反应要看政策的力度和政策的内容，很多人不知道北京到底房地产调控有多严格！

简单的梳理一下，北京房地产调控核心政策其实包括“限购、限贷、限商、限售、限价、限公”是我国目前的严格限制性楼市调控政策，“六限”叠加也被认为是上一轮楼市调控的重要标志。（公积金限制严格，北京北京公积金贷款每缴存一年可贷10万元,缴存年限不够1整年的,按1整年计算,最高可贷120万）

2017年开始的这六限在很长时间内其实接近全国热点城市全执行，现在只有北京等少数几个城市还有。

重点来了，北京发布了超级重磅的表态，那么后续会出什么政策这些政策到底有多大影响

首先：认房又认贷的松绑可能性多大

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北京普通住宅为60%，非普通住宅为80%；上海普通住宅50%，非普通住宅70%；深圳普通住宅70%，非普通住宅80%；广州二套房首付比例也在70%。除了首付比例，二套房贷款利率也高出很多，北京、上海在LPR基础上加点105PB，广州、深圳在LPR基础上加点60PB。严格的“认房又认贷”政策对改善性住房需求造成“误伤”，制约了合理住房需求的释放。

当然，如果北京试点政策微调只是房山，那么市场影响估计只有✬

这个政策从上到下都认为是最有可能松绑的，但从北京看，到底如何松绑影响会有巨大的不同，市场以为会一刀切，实际很可能也就房山等少数郊区，针对少数人群定向释放试点。比如，一区一策，二胎家庭、职住平衡或者养老家庭。

在北京只要你有过一次房贷，全部按照二套计算，而且因为北京的非普通住宅标准过低，实际上相当于基本上所有人首付都是40%或者80%。

什么是“认房又认贷”“认房又认贷”主要针对的是在买房时二套房的评定标准。

可能大家都知道，我们在买房时首套房和二套房在很多方面都是不一样的，包括首付比例、贷款利率等都有一定的区别。

所谓的“认房又认贷”，就是说，如果名下有房，再买房就算二套；特别是如果名下曾经有过贷款，无论现在贷款是否还清，再进行买房都会认定为二套。这就是“认房又认贷”的执行标准。对于很多真实改善购房者来说，卖一套房再买就算二套房，这非常不合理。

其次：非普住宅线调整！

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这一条群众呼声最高，已经多年呼吁修改！

可以说大部分北京房地产调控政策都是符合民意的，也事实上平稳了市场，但对于这个“非普通住宅标准”已经到了必须改的时候了。

简单的计算一下，北京100套商品房住宅，其中已经有86套房被认定为豪宅，全北京一共4600套普通住宅（不计算五环内），其中有3700套在六环外。

整体计算一下数据，北京六环外已经有超过60%的住宅被计算为豪宅，合计成交了9235套住宅，其中超过5500套是豪宅。五六环之间合计成交16370套住宅，五六环之间只有885套普通住宅，也就是市场上大部分主要购房的五六环之间95%是豪宅！

想在六环内买一套普通住宅，难上登天！

一：什么叫非普通住宅标准

1、住宅小区建筑容积率在1.0以下（不含1.0）；

2、单套建筑面积在140平方米以上(有些城市是144平米)

3、实际成交价格高于该区市场指导价；

以上三点只要符合一个，即为非普通住宅。反之则为普通住宅。

非普通住宅标准与市场存在巨大差距

从面积与容积率来约束非普通住宅，这没有争议，市场对非普通住宅标准最大的争议来自第3点，针对价格的定义。

特别是在北京，按照环线标准，单价与总价有一个符合就可以算作非普通住宅。

这个标准是2014年9月30日发布的标准，已经接近5年没有变化，而对于市场来说，经历过2015-2016年的房价上涨后，这个价格已经远远不符合当下市场的实际情况。

按照这个单价，北京基本是不可能有符合标准的项目，也就是说，除非二手房造假避税，做阴阳合同，否则全北京90%以上的房子都是豪宅。

这个政策调整主要关系到契税、增值税、（北京对非普通住宅的首付要求）

第三：限商改住！

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北京所有商办政策都可以说用到了极致！

2017年一个月时间，把商业调控从无监管到历史最严格。

3月26日《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》

4月18日《关于严格商业办公类项目规划建设行政审批的通知》

4月19日《关于进一步加强产业项目管理的通知》

如果用一个词形容北京的调控，那么肯定是“太狠”，这一轮力度太大了。后续继续加码单层500平米以上。

目前开发商手里的土地市值依然过万亿（如果销售可能要打3折了）：

北京过去十年里，合计出让1701宗招拍挂土地，其中721宗工业用地，剔除这部分之外，合计有大约980宗地块，其中除少部分R2住宅用地外，其他全部或者部分为商办属性，也就是说，住宅用地中的25%左右为商办属性配套，商服+综合基本全部为商办。

伟哥坚定的认为，小业主是无错的，已经使用的商住是历史产物。在08年之前公寓基本没有成规模市场，因为很简单：房价绝对值太低，均价不到1万的市场下，公寓也要成本，便宜不了多少，而且得房率、配套等先天缺点存在。

产生公寓的原因是因为其他政策，特别是11年限购后，土地供应结构：即使在住宅土地中，也配套了大量的公建类物业。

小业主要求的基本是维持现状和有一定的流动性。现在商住公寓市场价格基本跌了80%，针对这部分市场特别是2017年购买的应该给与一定的流动性。

第四：限价等其他政策

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限价限售等政策对于北京市场影响不大，微调可能性也很小，整体看，北京市场基本没有倒挂红利，99%的项目做不到摇号。

最后简单的总结一下：

全国层面来看，高速城镇化20余年，人均住房面积明显提升，居民的基本住房需求已经得到满足，且随着总人口的见顶回落，房地产市场已从过去的供不应求转变为供大于求。

正是这种趋势性变化，叠加经济发展告别高速增长，让前期楼市政策宽松的效果大打折扣。过去一年多，普通二线和三四线城市房地产限制性政策已基本放开，核心二线城市也陆续出台松绑政策，但房地产市场并没有出现企稳回升，核心是住房需求已经基本饱和。就连北京也出现了局部供大于求的情况，比如郊区县的多数板块，新房供应充足，库存高企，老破小无人问津，房价连续阴跌多年，都是需求不能与高供应量相匹配的表现。2017年开始供应的限竞房依然有上万套库存！

“房地产市场供求关系发生重大变化”。

什么意思以前，房地产市场持续火爆，一房难求、房价畸高，特别是一二线城市多次调控、加码限购，典型的卖方市场；而今，房地产持续低迷、除了一线城市以及城市核心地段，房价普遍下行，房主忧心忡忡，要么割肉止损，要么赔钱苦撑，买主要么抄底优质房源、要么继续观望等待，典型的买房市场。

中央判断，房地产市场已经由卖方市场转为买方市场，每个人都要看清形势，做好准备！当然这也意味着政策会再次升级宽松。

北京的房地产政策也到了必须微调的时候了！

1：北京是全国房地产调控六限时代的标杆限购、限贷、限商、限售、限价、限公！叠加北京最严格的落户政策+非普住宅线，使得市场接近无杠杆，严重影响了正常的刚需和改善置业。所以针对认房又认贷，非普住宅线微调，是众望所归。

2：大力支持和更好满足刚性和改善性需求，北京的房贷利率已经全国第一，加点从来没有下行过，在全国市场已经平均下行150个基点的情况下，北京购房者只享受了lpr下调。而且北京的公积金政策目前也已经全国最严。

3：北京作为过去调控最严格的代表，到了打开政策“工具箱”的最关键时刻。“认房不认贷”、降低房贷利率“加点”、调整非普通住宅标准、放开商办500平限制等在内，这些政策微调不可能导致房价失控。

4：北京的政策文件里最关键的一句是：相关部门，可见现在政策的问题已经不在建委系统。

所以政策会不会调整，调整力度如何都是未知数，当然，如果最后就房山一个区不痛不痒的试点一下认房又认贷，北京市场大概率下半年会继续跌。