“鸟叔，未来几年贵阳房价走势到底如何”

直播间里，屡屡有朋友问我这个问题。

但是，臣妾真的不知道啊~

我要是能解答，还坐在这里写公众号

早就成为老板的首席经济学家，一年整个千万年薪好不啦。

不过既然大家很关心，我们也可以扯扯闲篇。

大佬们说，从2020年开始的未来十年，是房地产的白银时代。这个看法我还是认同的。

不过想仔细问问啥叫白银时代大佬下面就没有了。

所以靠人不如靠己，今天我就来给大家解释一下啥叫房地产的白银时代

关于这个话题，都是一些个人不负责任的观点。就算最终被打脸，那也很正常嘛。

我鸟某人被打过的脸还少么……桀桀桀。

去资产，重商品

万科郁主席曾经说过一段很有意思的话：行业最明显的变化是房子回归居住属性，房地产回归实业属性，这是非常明确和清晰的趋势。

回归实业属性，意味着行业回报水平将逐渐向社会平均水平靠拢，意味着房地产要从开发为主转向开发与经营并重。住房成为耐用消费品，开发业务越来越像制造业，经营业务本质上是内容的经营，将越来越像服务业。企业不能再靠囤积原材料、赚土地升值的钱了，也不能再靠加杠杆赚金融杠杆的钱。未来的竞争会更加全面和激烈。

真的，我真心建议不管是开发商还是买房人，都应该好好研究一下这段话。港真，万科的理论水平那是相当高，比那些土锤不知道高到哪里去了。万科的想法、做法，多多少少都代表了未来的发展趋势。

房地产走向白银时代的第一个重要特征，就是商品房正在急速的回归商品属性。

房子是个啥对我们国人来说，房子真的是一种信仰。

从使用功能上，是安身立命的物理空间。但是从资产积累的角度上，房子可能是更重要的资产硬通货。

国内每年的通胀率与CPI合计约为3-6%，哪些投资能稳定的跑赢通胀如何不让通胀吃掉我们辛辛苦苦攒下来的资产这可能是困扰很多朋友的重要问题。

买股票除了某些天赋异禀的股神，或者有独特资源的人生赢家，普通人买股票真正赚了的有多少

去创业据统计，初创企业能撑过第一年的只有8%，能撑过三年的这个比率下降到2%，凭啥你能成为这2%

中国改革开放四十多年，对普通人来说可以充分享受到城市经济发展红利的，还真是房地产。所以不是房地产好牛逼，而是市场自然选择了房地产。

人民群众是智慧的，经过几十年的血泪经验，无奈的发现，不管是股市还是基金，不管是兰花还是普洱，不管是传销还是微商，不管是P2P还是城投债……妈的到最后还是房地产靠谱啊，在投资无门的情况下，热钱自然向地产流入。

正是因为没有其他渠道，所以只能选择房地产。

但是白银时代的到来，情况正在发生变化。从所有的官方政策都可以看出，去资产性、去杠杆，就是白银时代的主旋律。在商品房市场，很多城市通过各种限购、限售、限贷等手段打压投资、投机需求，遏制房价过快上涨。

正所谓“房住不炒”，房子是用来住的，不是用来炒的。也再次确定了房子的居住属性为主要属性，也就是说白银时代房子对于很多买房人真的是使用为主，投资随缘。

经过几年时间的操作，大局已定。

辣么，白银时代房子就没有投资价值

我们还是要分析一下，啥叫“房住不炒”。“房子是用来住的，不是用来炒的”，这句话给至少最近5年内的房地产定了一个调子，所有操作都脱离不了这句话。所以由此推理可得，现在所有的政策都是要把这句话落到实处。我再翻译一下：

强调房子的居住属性

打压房子的投资属性

为什么要用这句话来给房地产市场定调子房住不炒的意义是什么很多人都被“房住不炒”吓到了，纷纷问我房地产是不是一点都没有投资价值了。笑而不语，我理解的“房住不炒”，正是为了解决“快赚”的问题。但“慢赚”的房地产投资，其实还是大力提倡和促进的。

妖魔化房地产投资，提到买房卖房就是炒房，就是投机，不是蠢就是坏。只要地球还在，地球人还在，宜居之地的房地产肯定就是有价值。

随着这几年基础设施建设和大城市的建设，都市圈战略已经成为明显的主流趋势。如何搭上都市圈的便车享受发展的红利房价未来会怎么样我不预测，但“房住不炒+因城施策”，会是整个房地产白银时代的主旋律。房价会不会涨从城市化、都市圈的角度，远期仍然看涨。

去稀缺，重供应

供应端来看，白银时代是一个供大于求的时代。

有兴趣的朋友可以查一下贵阳的商品房供应量到底有多少隔壁老王告诉我，真的很多

不过这也正常，毕竟贵阳市地盘还是挺大的。贵阳只是全国城市的一个缩影，实际上在这个白银时代，只要不是人为管制，回归到居住属性的商品房数量其实一定是远超过需求量的。

如果开发商还想着自己的房子是绝对的香饽饽，开盘一盘难求，那我觉得你还是睡个回笼觉算了。

春江水暖鸭先知，从全国的住宅新开工房屋面积来看，趋势已经开始调头向下。按照经济趋势的预测，从2020年开始每年的住宅新开工房屋面积都会逐年减少。

商品住宅销售数据同样如此，在经过20年的狂飙之后，终于在2016年开始慢慢放缓并且逐渐稳定，估计再过一两年还是要调头向下咯。

这个趋势说明了什么说明了房屋已经不是稀缺品，而是逐渐开始过剩的消费品。

你说贵阳促销多，其实放眼望去：郑州、昆明、南宁、南昌……这些城市，哪个地方的促销手段比贵阳差啦

正因为白银时代的到来，在黄金时代呼风唤雨的开发商感受到了浓浓的尿意。还得起钱的、逃得过的一切都还好，趟不过这条河的嘛……自求多福吧，

对于买房人呢我现在提醒大家的是：在这个特殊的时代，不烂尾可能会是你的第一考虑因素。

眼看他起朱楼，眼看他宴宾客，眼看他楼塌了~陋室空堂，当年笏满床；衰草枯杨，曾为歌舞场。

大又如何上天又如何该烂尾的，一样会烂尾。

希望大家考虑买房时，重点考虑几个点：

1、开发商实力足够强，资金足够丰厚，不烂尾是第一保证；

2、摈弃远郊项目，价格再便宜也不要去“捡漏”，捡漏捡成大坑不在少数；

3、商业、交通、教育都是重点加分项，但是匹配的价格更重要；

4、商业物业慎重对待，大户型慎重对待，买二手房市场走得最好的产品；

如果把房子看成正常的商品，最好的购买时机是什么第一、价格相对稳定；第二、市场上有足够多的供应商；第三、市场上有创新的产品出现。这么看起来，目前的买房时机倒还是不错呢。

供应充足、产品丰富，高层、洋房、别墅应有尽有，还有不少新产品出现。而且临近金九银十，未来冲年度任务，各家开发商都有一轮促销活动。这个时候，如果你有切实的购房需求，不妨多跑一跑、看一看，综合考虑下自身的情况，再下决定。

最后我要说的是，一定要明确你的买房动机和买房心态。如果你是投资者，房地产投资本来就是长线、稳定但流动性差的投资，妄图在一两年内就赚一笔，除非是非理性市场时才有可能。正常情况下，应该是拿个五六年以上才是正解。

去普涨，重分化

普涨时代已过去，分化是白银时代的又一个重要特征。

在我看来，白银时代有楼市价值的城市，也就是四十个左右。除开这些城市，其他地方已经完全没有投资价值。楼市的分化，从城市分化开始。有能量的大城市，会越来越好。

有能量的城市是什么景象：人口在流入、基建在投入、资金在倾斜、交通在汇集、商业在变多、产业在兴起……具备这些特征，这个城市的未来就有保障。贵阳是不是这样的城市呢相信大家心中有数。

本地人要想享受到城市发展的红利，买房是一条相对简单靠谱的路子。当然，有资源有能力的朋友，可以投身更多的行业，为社会做自己的贡献。

从城市说回楼市，现在的楼市是咋样呢很多媒体都在对楼市未来表示悲观，但其实仔细分析，很多中心城市的基本面并没有发生质的改变。

从供需来看，供应和需求没有完全失衡，供严重大过需的情况并未出现；

从人口来看，这些城市依然对周边区域的吸引力极强，不断有新人口涌入；

从金融来看，货币供应量M2依然不少，未来压力仍然很大。

房地产是一把经济夜壶，能解决太多的问题了。上一个周期，解决了债务问题。下一个周期，它会解决什么问题呢我不知道，但我知道这把夜壶一定会再次派上用场。

北上的房价高成那个样子，为什么还是不断有人口涌入。鹤岗的房子贱成那个样子，为什么大家还是嗤之以鼻无它，资源耳！一线城市城市是吃纯瘦肉的，容纳了全国最好的工作机会、医疗、教育、文化、商业……资源，他们不是本地人的北上，而是全国人民的北上。

往下一档是吃五花肉的，广州和深圳，在珠三角这个辐射全国的大都会圈内自成一方世界，呼风唤雨。再往下就是啃筒子骨的，成都、重庆、武汉、郑州……这些核心城市，吸纳了全省的大部分优质资源，成为区域巨无霸。

最后，就是各个省会城市，只能吃点汤、捞点肉末。资源集中于大城市，人口自然也跟着集中。居住作为刚需，房地产当然水涨船高。

所以，楼市的基本面没有垮。现在谈楼市崩盘，有点痴人说梦。但是在多方面的影响下、控制下、打压下，楼市进入新周期确是真实的。

但是很多年的事实表明，大部分人为了抵御通胀，最后还是会把资金到沉淀到楼市上。

房地产就是城市人的资产池，大部分人的资产都是以房产来体现。

如果一个城市五年、十年没有上涨（甚至下跌），那意味着很多人的资产是在缩水，辛辛苦苦努力挣的钱被无形中稀释掉很大一部分。

更何况，一套房子在中国被赋予的价值太多。它是代表城市价值的不动产、它是政府收入的现金牛、它是孩子上学的通行证、它是婚恋嫁娶的保证书、它是城市安身立命的灵魂栖息地……

如果仅仅定义它只是钢筋水泥的建筑，未必太过狭隘。

“房子是用来住的，不是用来炒的”，这是一个真理。另外一方面，房子确实也代表了大部分城市老百姓最大的资产价值。

所以，合理的城市能级确认合理的城市房价，这才是最正确的方向。

转头一想，贵阳的房价是否匹配了城市能级的发展呢

去特权，重普惠

“共同富裕”是当下的关键词。落实到房地产的白银时代，轰轰烈烈的“去特权、重普惠”已经逐渐到来。

正如我过去说过，地产问题并不只是地产市场本身的问题，而是整个经济社会的问题。

房地产有个核心问题，那就是优质资源的分配不均。

回归到购房的本质，大家购房最主要的还是要看区位、看配套、看产品。就像贵阳不少人对老城项目的青睐，更多的是来源于对它周边配套极大丰富、极其成熟的固有印象。

特别是学校资源，虽然贵阳最近有非常多的新建学校，但是从基础教育水平来说，无疑在老城区根植多年的老校区更受人信任。买房就是买配套，教育资源成为了老城项目屡试不爽的杀手锏。

某些省府路上的项目，产品设计绝对是2000年水平，但就是依靠着省府路小学、十九中的双学区，也能大胆喊出两万三四的价格。

但是在白银时代，优质资源可能会迎来一场洗牌。比如最近搞得风风火火的学区改革，就是资源普惠的第一枪。

最近有朋友都在问我学区房应不应该买的问题，说真的现在我对于这个问题也没有办法给大家一个明确的答案，但是我知道的是学区改革和教育资源的普惠，会是一个重要的落地政策，只是看各个城市自己的操作细节而已。

资源普惠，在未来几年城市建设方面的重要方向已经不言而喻。

就像最近这两年提出的“城市更新”，同样是普惠政策。不仅让新城得到发展，让老城也重新焕发魅力的机会，这可能是未来几年房地产的一个重要突破方向，在前段时间召开的国新办住建部新闻发布会中，可以看到城市更新占到了巨大的篇幅。

话都已经说到这份上了，大家难道对“共同富裕、资源普惠”还有其他的疑问吗

回归商品、供应充足、价值分化、普惠资源，这就是房地产的白银时代。

天道彰彰，无论你是从业者，还是普通的消费者，都应该好好思考一下白银时代，什么是更重要的事