505888股票(谈一下最近的REITs（不动产信托基金）的政策)

2020年4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，并出台配套指引，标志着不动产投资信托基金公募试点政策正式落地。

先简单介绍一下REITs。（REITs，Real Estate Investment Trusts的简称）。这个不动产信托基金，就是把实体经济中能收取租金的实物不动产（商铺、写字楼、医院等）进行证券化，在证券市场上市交易，买入者收获不动产的租金，卖出者获得充分的资本流动性。是一个较为贴近人们生活相对稳定收益的品种。

多了解一个品种，多一份投资选择。尽可能多的掌握投资品种是提高投资成功率的重要前提。建立一个充分覆盖市场中投资品种的备选池，在不同标之间的权衡比较，做出的投资决策更加理性。尤其是有一些相对稳定收益的品种，还可以起到“估值之锚”的作用，投资决策中避免“一叶障目”，回避投资风险。

一、REITs的三大特点

1、方便投资。REITs是实物资产的证券化。美股市场中有各种类型的REITs，比如说商业类，就是把商铺、车位类地产证券化，商户付出租金租赁这些商业地产，投资者买入商业类REITs收取租金。目前美股市场REITs品种比较丰富、涵盖了商业、写字楼、医院、仓库、学校、养老院、农田、数据中心、影院、输油设施等。投资者在证券市场可以很方便的买入自己看好的资产相应的REITs，用来收息。REITs也有基金，投资者可以通过基金买入一揽子REITs。

2、强制分红。大部分REITs，要求将90%或以上的收益作为股息定期分配给投资者。美股很多REITs是按季度分红，也有每个月分红的品种。

3、波动性。REITs如同股票一样在股票市场上以很低的交易成本自由交易，具有较强流动性。主要影响价格的因素为资产的经营前景和分红率，但同样受到股市波动的影响。

二、REITs的作用:

1、盘活实物资产。REITs是一个转换器，直接把不动产直接转换为高流动性的证券。同时给了这些不动产一个市场化定价的机会，具备长期价格发现能力。用市场的力量提升管理水平，提高资产效能。同时大量不动产之间的兼备重组均可以在证券市场实施，极大的盘活了实物资产，尤其是城镇基础设施建设、公共服务设施建设领域的不动产可以获得充分的流动性。政府可以有效盘活存量资产，利用社会资金继续推进城市发展。

2、方便个人投资者参与。REITs 为个人投资者提供了一个很方便获得不动产投资收益的渠道。如果没有REITs，投资者只能直接购买这样的不动产才能获取租金和不动产升值。但是自己直接投资不动产存在5个难题：手续繁琐，投资金额大，交易成本高，找寻租借方较难，后续变现退出的难度较大。REITs就解决了这些难题。投资者只需投资自己看好的类别的REITs即可，买卖方便。一般来说REITs的收益风险比在股票和债券之间，个人投资者在投资组合中增加配置REITs，可以分散投资组合风险。

3、抗通胀性。REITs的长期收益和相关资产高度关联，分红收益的来源主要为不动产的租金。如果不动产资质好，租金增长幅度基本超过通货膨胀增幅。同时不动产还有增值的特点，REITs的管理人可以进行一定的资产变现来实现这种增值，把收益分红给持有人。所以REITs具有抗通胀性。据统计，过去20多年里，富时美国权益REITs指数的年化回报达到10%，完全覆盖通胀率，远超美国国债、信用债的收益。根据RCREIT（REITs研究中心）的数据，亚太市场的REITs，近10年投资年化收益率为10%左右，要超过5.6%的MSCI股票年化收益率以及3.4%的JPM政府债券收益率。

4、方便长期资金投资。REITs非常有利于养老金、保险资金等投资，可以为这一类长线资金提供优质的基础类资产，共同分享经济发展成果。

三、REITs的风险

任何投资都是有风险的，REITs的风险主要有三个，基础资产风险、管理人道德风险、杠杆风险。

1、基础资产风险。就是REITs对应的不动产面临的经营方面的风险。比如说，目前的商业地产受到电子商务的冲击，美股上市的商业地产类REITs就面临租金下滑和租户流失带来的物业贬值的双重损失，股价很难上涨。如WPG（Washington优先G），在美国持有大量的中低档的商业mall和露天集市资产。其租户之一的西尔斯百货饱受电商冲击而破产。WPG的商铺需要重新找租客，无法产生租金收益。WPG的股价也是大幅下跌，股价从2017年的5美元一线跌倒目前的0.7美元一线，（股息收益率达到了20%以上，但市场认为高股息率不可持续）。只有WPG的商铺得到新的可行的发展方向，运营指标和资产负债表得到改善，REITS价格才会上涨。这次新冠肺炎就对EPR不动产的电影院类的不动产产生了极大的冲击，相应的股价从稳定的70美金一线，一个月就跌倒最低12美金，目前在30美金，反应了市场对疫情下电影院资产的极度悲观。

2、管理人道德风险。REITs基金的管理人，是有相当大的自主权的，尤其在对外投资方面。如果忽视持有人的利益，就会买入低效资产，拉低整体资产的价值。一旦管理人做出这种投资决定，在二级市场会极大的影响相应REITs的估值，表现为价格的大幅下跌。投资者会面对基础资产和估值的双重损失。

3、杠杆的风险。REITs基金是可以上杠杆的。基金管理人为了增加净资产收益率，会进行一定的借贷。比如说医院类资产的租金是5%，基金规模为1个亿，那么租金收益500万，收益率为5%；基金管理人加一倍杠杆，借入2%利息的1亿资金买入相应医院资产，这时候基金总资产为2亿，收益=500万+500万-200万（利息）=800万，基金收益率就提高为8%。但是这种杠杆会有风险，一旦收购的资产租金回报率低于借款利息，就会亏损。而且不动产变现要有折价，存在再次变现无法覆盖借款金额的情况。

四、目前市场中的REITs品种。

1、美股中REITs比较多，有几百只。涵盖了商业、写字楼、医院、仓库、学校、养老院、农田、数据中心、影院、输油设施等等。举几个例子：医疗类的MPW，覆盖了大量的医院类不动产。商业地产方面的BPY，覆盖了世界上地标类商业地块中的高端写字楼。校园类的ACC，覆盖了大量的学校类不动产。新能源方面的BEP，覆盖了大量的风电水电类发电资产。还有政府办公楼类的OPI，私人监狱类的GEO和CXW。

2、港股中的REITs品种。港股相对较少，但是也很有代表性，比如说00823领展房产基金，就覆盖了香港大量的集市、商铺和车位。00405越秀房产信托基金就持有广州地标建筑国际金融中心和几个服装批发市场。01881富豪产业信托则是持有大量的酒店类资产。港股REITs的特点是和母公司关系较为密切，比如说越秀房产信托基金就较为依托00123越秀地产。

3、A股中的REITs品种。

我们目前没有严格意义的REITs基金。但有个别类似的品种，如：184801的鹏华前海。上市交易的封闭类基金，其50%基金资产收购目标公司股权（前海万科公馆），50%基金资产投资于上市公司股票、债券和货币市场工具等；每年基金分红不低于年度可分配利润的90%，全部现金分红。这个鹏华前海，主要是投资资产是深圳前海的写字楼，投资者要关注这个区委的写字楼的租赁情况。再就是已经清盘的505888基金元和，其50%基金资产投资中石化加油站资产，50%基金资产投资于上市债券和货币市场工具等。

国内投资者还可以通过QDII介入美股的REITs，比如说场内交易的160140美国REIT，场外的广发美国房地产指数(F:000179），但是有两个问题：一个问题是场内的交易量极小，场外的目前限制申购。一个问题是追踪美股的REITs基金指数，目前看存在不太同步的情况。

五、中国REITs的改革。

2020年4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，并出台配套指引，标志着不动产投资信托基金公募试点政策正式落地。根据《通知》，基础设施REITs此次聚焦于新基建、交通、能源、仓储物流、环境保护、信息网络、园区开发七大领域。优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点。聚焦重点行业。优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。

政策解读：

1、公募基金。是以各大公募基金公司为募集主体，存在募集资金量大，募集流程成熟，募集周期迅速的特点，。而且这类REITs资产的上市会给中小投资者一个长期投资的重要选择，起到类似长江电力、大秦铁路、中国神华这样的蓝筹股的作用。个人预计会带来大量资金入市。

2、明确了七大领域，新基建、交通、能源、仓储物流、环境保护、信息网络、园区开发。我国不动产市场体量很大，目前看新基建上市公司主体不太明确；交通、能源、环境保护公司大量实物资产已经是上市公司的主要盈利资产，拆分上市的可能性不大。仓储物流资产和信息网络资产，上市公司中的中国联通、京沪高铁、广深铁路这一类的巨无霸公司可能会收益，但是很难确定相关价值。园区开发的标的较为明确。

3、优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点。这就是画地图了，REITs会成为地方政府基础设施建设融资的新渠道，这些地区会率先推出新的产品。

4、聚焦重点行业。优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。

综上所述：

1、个人觉得苏州高新、空港股份、东湖高新这一类的高新区运营公司会有实质性获益，尤其是其厂房、仓储物流类资产。东江环保、瀚蓝环境、高能环境、博世科这一类危废处理企业的PPP项目也可能入选。

2、2016年6月，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国发[2016]39号），要求全面部署住房租赁市场，并提出“稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点”。在雄安新区建设中，更是明确提出不搞大规模商品房开发，构建以租为主、租售并举的住房供应体系。从这个角度说，参加雄安新区建设的公司，有些存量资产可能会获得先行试点的机会。