经营性物业贷款的风险_经营性物业贷款 银监

我市推广农村承包土地经营权抵押贷款的意见出炉

建立健全农村产权抵押登记制度。加快不动产统一登记步伐，规范抵押登记流程，规避抵押风险，优化抵押登记流程，提高抵押登记效率。强化产权抵押登记信息管理，实现农村产权信息共享。建立健全风险防控机制。统筹利用乡村振兴农业产业发展贷款风险补偿基金等财政涉农资金，尽快建立与省农担公司合作，积极发展地方政策性融资担保公司，为农业主体贷款提供增信。加大农业保险支持力度，进一步扩大政策性农业保险范围，引导保险公司提高价格指数保险等特色农业保险覆盖面，积极发挥贷款保证保险风险分担作用。结合实际采取抵押物预处置、第三方托底回购、多方合作共同处置、农地收储公司处置等模式，畅通抵押物处置渠道，依法保障合法金融债权安全。健全农村产权抵押融资产品创新对接体系。各县（区）要组织辖区金融机构在防范风险、积极开办农村承包土地经营权抵押贷款业务。搭建政银企信息共享和融资对接平台，确定农业主管部门牵头，收集整理辖区农业主体贷款需求，定期向金融机构发布融资需求名录。

违规问题表现形式

授信调查审查不尽职，即向借款人发放经营性物业贷款，约定用于偿还股东借款，导致信贷资金实际被借款人违反国家相关规定用于项目资本金减资。用于项目改造。资金支付使用监控不力，将第一还款来源与第二还款来源倒置，致使贷款用途调查流于形式，受托支付管理简单粗糙，大量资金未按合同约定用于偿还关联方借款和工程款，而是回流到借款人或控股股东及其关联方账户，实际被用于“借新还旧"，贷款额度和贷款期限被人为放大和延长。贷款风险分类不准确，第一还款来源不足迹象明显，但贷款银行未及时调整贷款风险五级分类，隐匿贷款风险。个别经营性物业贷款已出现逾期状况，不能按时落实还款计划，风险苗头显现，一旦商业物业和房地产行业风险集中爆发，第一还款来源及第二还款来源都可能落空。

经营性物业抵押贷款的风险：

一是把握市场风险。经营性物业抵押贷款期限较长，贷款期内不确定和不可预见因素较多，经济发展周期和房地产市场周期变动、都可能导致抵押不足，项目出租率和租金水平降低，从而影响贷款安全。因此要真实客观地评估抵押物市场价值，严格贷款用途，杜绝借款人降低注册资本、抽减股本、二是把握客户和项目风险。贷款对象须是信用等级和开发资质较高，财务状况良好，商业地产开发业绩优良或物业经营管理经验丰富，招商引资能力和市场培育、经营性物业原则上是位于城市中央商务区和中心商业区等城市中心繁华地段，并投入运营一段时间，出租率较高，三是把握利率风险。四是把握贷后管理风险。经营行要及时掌握项目租售情况，准确估算项目经营性现金流量，认真做好项目资金监管，确保按期偿还贷款本息，有效控制和化解贷款风险。

⑤贷款人认为需要提供的其他有关资料。

内部掌握，贷款人可直接委托资信评估公司对借款人评估，经济实力、资金结构、履约情况、经营效益和发展前景等因素，做到客观、贷款调查，贷款人受理贷款人申请后，营业执照、盈利性等情况进行调查。如果是担保贷款，还应核实抵押物、保证人情况，并测定贷款风险度。贷款审批，贷款人应当按照审贷分离、复测贷款风险度，提出意见。贷款审查委员会集体决策、借款合同，贷款批准后，贷款人与借款人应当签订借款合同。借款应当约定借款种类，借款用途、借款期限、还款方式，

总则

第一条为规范个人经营性贷款操作与管理，防范和控制贷款风险，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国物权法》、《个人贷款管理暂行办法》等有关法律法规，结合我行实际，特制定本办法。季节性等流动资金周转以及购置、第三条个人经营性贷款实行“部分自筹、有效担保、专款专用、不得用于国家法律、不得将贷款用于股票等证券投资。第四条本办法所称贷款人指本行，实际控制人）和其他自然人。