经营性物业贷款风险_经营性物业贷款办法

而在实际操作中，中小企业很难获得银行融资的原因又具体分为4种情况：

中小企业信用风险高。由于中小企业规模较小，很难独善其身。从数据上来看，中型企业为2.5%，中小企业达到了3.3%，这一数字则是6%以上。不仅如此，对于银行来讲，无论是大型企业还是中小企业，银行其实更愿意去服务中大型企业。中小企业客群综合收益低。甚至综合下来还要微亏损，中小企业与银行接口错配。很多企业家其实并不了解普惠贷款，错失了融资机会；另一方面，普惠小微贷款分为公信贷款与个人经营性贷款，但是由于没有找对银行及其部门，

浅析经营性物业抵押贷款的风险及对策建议

风险分析，从上述案例可以看出经营性物业抵押贷款在实际操作中存在以下潜在风险。信用风险，经营性物业抵押贷款主要用于购置、大修经营性物业，这种贷款品种不仅可以用于日常经营，还可以置换贷款和股东借款。实际工作中，贷后管理往往走过场，特别是对于贷款资金真实用途监控不到位，导致资金被挪用。信用风险凸显。市场风险，经营性物业抵押贷款期限较长，一般5至10年，贷款期内不确定和不可预见因素较多。可能导致抵押不足以及项目出租率和租金水平，第一还款来源和第二还款来源存在不确定性，法律风险，虽然银行开立了租金收入监管专户，承租人书面承诺将租金汇入监管专户，出租人也授权银行贷款未还时主动扣收租金还款，若借款期限在租赁到期日之前，一旦借款人不能按期归还，银行也难以及时处理抵押物。制度盲点，对于经营性物业抵押贷款，《流动资金贷款管理暂行办法》和《固定资产贷款管理暂行办法》也没有明确覆盖该项业务。银行开展该项业务时，大多依据其内部管理制度，资金支付时多数打擦边球，不严格按贷款新规管理。

辽宁银监局办公室关于规范经营性物业贷款业务的通知

规范资金使用，确保实贷实付，辖内各银行机构要严格经营性物业贷款用途管理，要采取不同方式进行核查论证，密切监控资金流向，确保贷款用途真实合规。应现场考察物业情况并留存装修前照片，贷后应搜集装修后照片，要搜集和审查资金用途证明资料，防止贷款违规用于固定资产项目。严控置换贷款，避免风险蔓延，需通过人民银行征信系统核实，贷款入账凭证，置换金额和期限不得超过原贷款余额和剩余期限，禁止用于置换他行逾期贷款、违规贷款或办理跨行“借新还旧”贷款，防止风险传递叠加。

违规问题表现形式

授信调查审查不尽职，即向借款人发放经营性物业贷款，约定用于偿还股东借款，导致信贷资金实际被借款人违反国家相关规定用于项目资本金减资。用于项目改造。资金支付使用监控不力，将第一还款来源与第二还款来源倒置，致使贷款用途调查流于形式，受托支付管理简单粗糙，大量资金未按合同约定用于偿还关联方借款和工程款，而是回流到借款人或控股股东及其关联方账户，实际被用于“借新还旧"，贷款额度和贷款期限被人为放大和延长。贷款风险分类不准确，第一还款来源不足迹象明显，但贷款银行未及时调整贷款风险五级分类，隐匿贷款风险。个别经营性物业贷款已出现逾期状况，不能按时落实还款计划，风险苗头显现，一旦商业物业和房地产行业风险集中爆发，第一还款来源及第二还款来源都可能落空。

申请经营性物业抵押贷款的条件是什么

在银行开立基本账户或一般账，具有贷款证(卡)，且无不良信用记录；资产负债率原则上不高于70%；经营和财务状况良好，具有还本付息能力；拥有经营性物业全部产权,持有合法、代收代付等中间业务在银行办理，接受银行对物业经营收入、握市场风险。经营性物业抵押贷款期限较长，贷款期内不确定和不可预见因素较多，经济发展周期和房地产市场周期变动、都可能导致抵押不足，项目出租率和租金水平降低，从而影响贷款安全。因此要真实客观地评估抵押物市场价值，严格贷款用途，杜绝借款人降低注册资本、抽减股本、把握客户和项目风险。贷款对象须是信用等级和开发资质较高，财务状况良好，商业地产开发业绩优良或物业经营管理经验丰富，招商引资能力和市场培育、经营性物业原则上是位于城市中央商务区和中心商业区等城市中心繁华地段，并投入运营一段时间，出租率较高，把握利率风险。

我市推广农村承包土地经营权抵押贷款的意见出炉

建立健全农村产权抵押登记制度。加快不动产统一登记步伐，规范抵押登记流程，规避抵押风险，优化抵押登记流程，提高抵押登记效率。强化产权抵押登记信息管理，实现农村产权信息共享。建立健全风险防控机制。统筹利用乡村振兴农业产业发展贷款风险补偿基金等财政涉农资金，尽快建立与省农担公司合作，积极发展地方政策性融资担保公司，为农业主体贷款提供增信。加大农业保险支持力度，进一步扩大政策性农业保险范围，引导保险公司提高价格指数保险等特色农业保险覆盖面，积极发挥贷款保证保险风险分担作用。结合实际采取抵押物预处置、第三方托底回购、多方合作共同处置、农地收储公司处置等模式，畅通抵押物处置渠道，依法保障合法金融债权安全。健全农村产权抵押融资产品创新对接体系。各县（区）要组织辖区金融机构在防范风险、积极开办农村承包土地经营权抵押贷款业务。搭建政银企信息共享和融资对接平台，确定农业主管部门牵头，收集整理辖区农业主体贷款需求，定期向金融机构发布融资需求名录。