房远(“广深”全面落地“认房不认贷”，“北上”还会远吗)

潮新闻客户端 记者 朱高祥

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8月30日，广州和深圳两个一线城市相继官宣“认房不认贷”。紧接着，武汉、中山以及惠州等城市也于今日出台“认房不认贷”政策，再次点燃市场热情。

事实上，自7月24日中央政治局会议提出“适时调整优化房地产政策”之后，住建部就多次表示要落实“认房不认贷”政策措施。在广州和深圳的政策落地之后，许多分析人士认为，北京和上海在近期或许也将出台相关政策，使得“认房不认贷”在一线城市全面铺开。

“我预计，认房不认贷政策放松路线是广州、深圳、北京、上海，且在9月初前政策基本会落实到位，标志着新一轮加杠杆政策周期开启。”易居研究院研究总监严跃进告诉潮新闻记者。

一线城市或将全面铺开

部分购房者处于观望状态

“我在等上海出台这个政策，听说已经快了。”上海一位欲购房者告诉潮新闻记者，“像我这种，曾经买了房又卖掉，但是有贷款记录的情况，有没有这个政策，其实影响很大，首付能少付好多钱。”

“现在市场的观望情绪比较严重，而且在7月初就已经展露出来了。”上海一位房产经纪人告诉记者，这部分人受制于首付压力，希望等政策出台之后再购房。

北京一位房产营销总经理在接受媒体采访时表示，他所分管的项目在上个月的最后一周出现了一波下订小高潮，一周内成交超过20套。不过，这种集中成交在一周后戛然而止，之后一套都没有卖出去。

全国房地产经理人联盟理事邓浩志告诉潮新闻记者，北京和上海很有可能会在一两个礼拜之内出台类似政策。

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所谓“认房不认贷”，对应的是“认房又认贷”。后者指的是在政策实施地没有房产，但是名下有过房贷记录，无论是在全国哪个城市，其购买房产都要按照二套房标准付高比例首付。

以最先放开“认房不认贷”的一线城市广州为例。中指研究院华南分院总经理杨红侠表示，今年2季度以来，在宏观经济复苏进程不及预期、前期积压需求基本释放、潜在购房者市场信心不足等多重因素影响下，广州市房地产市场整体供求明显回落。

根据中指数据，7月广州新建商品住宅成交面积环比连续4个月下滑，新房、二手房价格亦处在波动调整通道，市场预期偏弱。据初步统计，8月广州新建商品住宅成交规模延续小幅回落态势，同比降幅仍在30%左右，购房者观望情绪较重，市场持续低迷。

8月25日，住房城乡建设部表示，已于近日联合中国人民银行、金融监管总局印发通知，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉潮新闻记者，更早前，7月中旬央行就曾表态“考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间。”其中，最突出的就是“认房又认贷”，这个政策是在2016—2021年实施的政策，这一段时间也是楼市史无前例的过热期。现在，楼市出现趋势性的变化，因此就需要政策纠偏和回归。

“这个政策主要影响的是之前买过房，但又卖掉了却有贷款记录的客户。过去政策严控的时候，这批客户属于被‘误伤’的刚需，新政调整之后，这些刚需将获得比较有力的支持。一方面是首付大幅降低，另外一方面是贷款利息也大幅降低，新政落地后将会促进这批客户的购房需求的释放。”邓浩志接受潮新闻记者采访时表示。

中指研究院市场研究总监陈文静告诉潮新闻记者，北京优化楼市政策信号意义重大，对整体市场情绪的修复或将产生积极带动作用。若北京实质性政策尽快落地执行，北京房地产市场活跃度有望提升，市场有望逐渐企稳修复，从而带动全国市场逐渐修复。

一二线城市相继放开

影响几何

“昨天政策出来之后，我就开始忙起来了。”广州一位房产经纪人李接娣告诉潮新闻记者，今天就有很多主动约看房的，对于一些人来说，首付少了，购房意愿也更强了。

目前来看，在全国主要的一二线城市中，北京和上海，以及西安、长沙等仍然执行“认房又认贷”政策，但也有部分新一线城市及二线城市如武汉、杭州、成都、中山等已开始调整为执行“认房不认贷”。

8月31日，武汉官宣“认房不认贷”。武汉市住房保障和房屋管理局网站发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，通知提出，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）在我市申请贷款购买商品住房时，家庭成员在我市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。本通知自2023年9月1日起施行。

8月28日晚间，四川成都住建局连发三个文件，优化房地产政策。其中一个文件优化了无房居民家庭认定标准，即购房家庭中至少有一名登记购房人符合成都市住房限购政策，且购房家庭在成都市无自有产权住房的，认定为无房居民家庭。

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而杭州已于去年11月开始执行“认房不认贷”政策，规定对于在杭州市限购区无住房、但有住房按揭贷款记录且相应贷款已结清的居民家庭，为改善条件再次购买普通自住房，可按首套房贷政策执行（最低首付比例为30%）。

中指研究院华南分院总经理杨红侠告诉潮新闻记者，以深圳为例，深圳“认房不认贷”政策出台，将明显降低首套房购房门槛。对于有过贷款记录本地无房的购房人，此前首付比例为50%—60%，政策出台后，首付比例降至30%，贷款利率从4.8%下降至4.2%。预计短期内将明显提振深圳房地产市场活跃度，激发市场刚需和改善性需求入市。

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陈文静认为，整体看来，一二线城市需求端政策大概率将继续围绕降低购房门槛和降低购房成本展开。从政策方向上看，除了优化“认房又认贷”外，一是降低二套首付比例，下调贷款利率加点数。二是调整普宅认定标准，或可能通过降低非普宅首付比例的方式进行优化。三是优化法拍房、非住宅、离婚购房等限购政策，库存压力大的区域或按照因区施策、一区一策原则，与人口、人才等政策相结合优化政策。除此之外，优化限售、限价政策，降低交易税费，也是政策优化方向。

不过李宇嘉认为，“认房不用认贷”尽管降低了购房门槛，但提高了月供，这个政策在楼市上升期的效果会很明显，但在当前大环境下，还需谨慎看待。

“最后，该政策应该是一揽子政策之一，多措并举、供需同步发力，在降低利率、降低税费，鼓励开发商合理定价、降价促销，加大公共服务补短板力度的同时，要在居民收入端、就业端更多着力，稳定居民的预期，这样综合起来才能让楼市稳定下来。”李宇嘉表示。

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