南阳楼市(2022，影响南阳房价的9件事)

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一、土地市场的冷暖

2021年的土拍，可以用平淡无奇，持续走低来形容。

年初的几块地还勉强拍出600多万每亩的正常价格，但是到了8月第一次集中土拍，迎来了滑铁卢。

18宗地块，共流拍10宗、中止3宗。

再然后，就没有然后了......

南阳土拍仿佛成了国足，已经无法引起任何波澜。南阳并不是个例，郑州、洛阳的土拍一样没有什么看点。

2022年，南阳土拍热度上很难有什么期待。

没有地王，没有疯抢，对于刚需来说就是最大的利好。

二、四改一治的推进

根据之前公布的信息：

“2021年9月至2024年12月，利用三年时间，中心城区四区计划完成164个社区(村)改造任务。总用地面积为36.88万亩，可腾出用地面积14.06万亩，其中商住用地面积39376亩，道路及绿地面积49219亩，工业、仓储用地面积21094亩，学校、医院等公共服务设施和基础设施以及其他用地面积30938亩。”

四改一治是2022年南阳城建的重点，之前南阳零零星星已有一些小片区的拆迁动作，例如中心医院、广场北、文化宫、光武西路等区域的拆迁，已经拉开了四改一治的序幕。

四改一治第一拆的陈棚拆迁，也已经启动。

2022年，四改一治势必涉及更多区域，也即意味着市区内更多的人要考虑换房，中心城区将腾挪出更多的地块儿。

理论上来讲，未来南阳主城区土地和住房供应量充足。

三、新城区发展的信号

新区在2021年有不少利好。

例如，三馆一院完全交付，南阳一中新校区和中心医院分院的建设不断推进。

中央商务区规划有了新的改变。从原来的临近机场，变成了滨水地带，代表着南阳滨水CBD的全新规划和建设提上了日程。

2022年新区最大的期待，一方面是新区人口迁移提速。除了三馆一院楼盘在今年将陆续交房，很多单位也极有可能进一步向新区迁移，从而带动新区发展。

另外就是新中央商务区规划的出炉，迎宾馆、名人馆以及商业综合体等重磅项目的落地。

这些对于新城区发展关系重大，也对于买房人的信心关系重大。

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四、交房潮集中来袭

18年、19年南阳楼市疯狂期的项目，在2022年集中到了交房节点。

三年来，楼市大行情一言难尽，首先是楼市大形势有了天翻地覆的变化，从极度火热到如今极度凉凉，开发商也从不差钱变得捉襟见肘。

其次是三年疫情带来的影响，所有项目的工期都受到了耽搁。

某些开发商能不能按期交房，能不能保质交房，是个问题。

一些开发商已经日薄西山，随时都有可能暴雷，项目能不能完工，也是个问号。

五、高架桥的影响

按照之前的规划，外环路高架（西环、北环和南环）和光武路高架计划2022年3月开工，其中光武路高架将是南阳第一条贯穿中心城区、东区、新区的快速路。

快速路的修建对于沿线区域都是利好，尤其是大大缩短了南阳新区的通勤时间，为新区项目提供了更为坚实的价格支撑。

当然，高架还有一条负面影响，就是临高架的楼盘多少要受到噪音的影响。

一般来说，紧临高架的楼盘，价格多少要有所折损。

六、老厂区的改造

南阳中心城区之内，还有一些老厂区，先前工业路的制药公司、汽车配件厂、柴油机厂都已成功改造，后有二机厂部分区域和防爆厂老厂区的改造。

2022年伊始，卧龙区方面发布了《关于化纤纺织厂区域棚户区改造项目招商公告》，最终确定“河南新田360集团符合化纤纺织厂区域棚户区改造项目意向参改企业的资格”，也即意味着这一区域未来极有可能成为下一个商业区。

类似的区域，在光武路和建设路沿线，还有不少。

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七、烂尾楼的整治

南阳明确将房地产项目征迁遗留清理，列入了“1050”专项攻坚行动，这也意味着2022年南阳烂尾楼的治理，有了新的动向。

302问题楼盘千头万绪，每个项目情况不同，难易不同，但相信2022年南阳治理重拳之下，一些遗留项目会有新的推动。

八、快速路全面开工

2022年1月13日上午，南阳全市交通基础设施建设重点项目集中开工仪式举行，集中开工的项目涉及：

312改线、外环路综合开发、官庄快速通道、社旗快速通道、S103改线等五个项目。

南阳周边快速路的建设，将加强南阳市区与周边县域和片区的联系，未来30分钟到社旗，15分钟穿越南阳中心城区不再是梦。

快速路的建设也意味着南阳市的城市框架将进一步拉大。对外围房价的稳定，有一定利好。

九、城市继续分化

国内通货膨胀率，官方比较认可的数字是2%到3%，其他各种算法都有，我们姑且取个保守数字，2.5%的通胀率。

那么房价如果在2022年涨幅无法超过3%，那么实际就是跌了。

据21财经对70城房价的统计，2021年房价上涨的城市不少，但是超过3%的则寥寥无几。

其中洛阳涨幅2.8%，郑州涨幅1.9%，襄阳涨幅1.1%，平顶山涨幅1.7%，对冲通胀的话，这些城市房价全部跌了。

其中郑州实际跌幅要超过洛阳。南阳作为参考，实际情况也不乐观，十一期间三馆一院楼盘的集体降价，已经很说明问题。

城市继续分化，南阳不进则退。

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据克而瑞2021年11月统计，南阳市商品住宅受供大于求及近期成交量下跌影响，存量上升，月均去化下降，去化周期拉长至约18.5个月。

2022年，南阳房价继续躺平的概率很大。

现有库存的居高不下，城改旧改遗留项目的入市，市场信心的缺失，都意味着2022年南阳开发商的日子依然不会好过。

房子难卖的局面，一时半会儿改变不了。

去库存，依然是2022南阳楼市的关键词。

价格，对于开发商来说，是调节销售最直观的标尺。压力之下，以价换量是一种策略。

当然一些定位高端的楼盘，没法公开降价，暗地里优惠，慢慢卖，可能也是一种策略。

南阳市场上很多项目都同质化严重。例如大西区、经十路、白河南这样的刚需片区，各个项目的外部配套高度相似，产品差异化也并不明显。

如何在同质化竞争中让自己的项目更好卖，最后除了降价，办法似乎还真不多。