环球中心-命运多舛的环球西安中心

关于环球西安中心将再次易主的消息，这两天在西安地产圈传出。

所传出的版本是：陕西国企接手成为大股东，爱建信托退至第二，蓝城退出。

对此传闻，虽然各方官方并未明确回复，但可以肯定的是一切传闻不会空穴来风。同时，北京产权交易所上环球西安中心开发主体债权转让，也涉及到了股份质押担保，也从一定程度上印证了项目易主的传闻。

被西安地产业内称为“换老板最为勤快”的项目，环球西安中心从诞生到今天，这几年可以说是命运多舛。

而新的接盘方接手之后，能否盘活这个项目，还需要打上一个大大的问号。

从“第一爆”，到多次易主

环球西安中心的前身，是西安知名民营企业金花办公大楼。

118米高的金花办公大楼建成多年一直搁置未投入使用，2015年11月15日清晨通过定向爆破方式拆除，成为“全国第一爆”，当时引发了全国媒体的关注。

爆破拆除之后，金花办公大楼的原址上开始开发建设环球西安中心，由高端服务式公寓、5A办公、精品商业组成。其中包括3栋超高层建筑，两幢为近200米的公寓（46 层），1 幢为办公楼（34 层）。

工商信息显示，环球西安中心的开发主体西安亿高置业有限公司（以下简称“西安亿高置业”）2014年4月18日注册成立，成立之初是西安亿置置业有限公司（2018年7月更名为西安第址置业有限公司）的全资子公司。

西安第址置业有限公司最早是金花企业集团股份有限公司的全资子公司，随后经历了多次股权变更，目前系自然人吴梦窈的独资公司，吴梦窈则系金花集团创始人吴一坚之女。

2014年9月，当时的西安亿置置业有限公司退出了西安亿高置业股东，上海花德投资有限公司（以下简称“上海花德投资”）则成为西安亿高置业的股东。上海花德投资，是邦恩德资本当时的投资平台公司。

拿下这个项目之后，邦恩德资本当时信心满满。

按照2017年7月环球西安中心项目启动礼暨奠基仪式上官方的说法：该项目汇集香港嘉柏建筑设计、同济大学建筑设计研究院、宝麦蓝建筑设计咨询、伍兹贝格建筑设计咨询等世界知名设计、咨询团队智慧的，汇建筑艺术和现代科技于一体的，集商务、休闲、娱乐和居住为一体的综合体项目。项目的建成将让西安人民看到一个100年都不落后于时代的西部金融中心、商务中心、现代智能和时尚商业中心。

但是，理想很美好，现实很骨感，项目入市后的销售情况并不顺利。

为此，邦恩德资本多次为西安亿高置业增加注册资本金之后，2019年7月西安亿高置业发生了股权变更：上海花德投资从持股100%降为持股55.5556%，宁波行谊实业投资合伙企业（有限合伙）则拿下了44.4444%的股份。宁波行谊实业投资合伙企业（有限合伙）的合伙人包括爱建信托、邦恩德资本等。

2021年4月10日，蓝城绿建集团与上海爱建信托强强相聚，签订战略合作协议，未来蓝城绿建集团将携手上海爱建信托、邦恩德资本合力打造环球西安中心。

2021年10月，邦恩德资本退出了上海花德投资，接手方为上海爱宇实业发展有限公司。上海爱宇实业发展有限公司是蓝城绿建集团的平台公司。

目前，环球西安中心开发主体西安亿高置业的股东结构为：上海花德投资（蓝城）占55.5556%，宁波行谊实业投资合伙企业（有限合伙）占44.4444%。

宁波行谊实业投资合伙企业（有限合伙）5位合伙人中，爱建信托占49.86%的持股比例，蓝城通过2个平台公司共计占49.87%的股份比例，上海赢拓投资管理有限公司占0.25%，邦恩德资本占0.03%。

至此，环球西安中心的投资方为蓝城、爱建信托，邦恩德资本则在其中所拥有的股份实际上已经非常少了。

在今年9月20日，蓝城、爱建信托还共同在西安丽思卡尔顿酒店举行了环球西安中心发布会！当时，各方对项目充满信心。

但没想到的是，不到2个月时间，该项目再次传出了易主的消息。

326套房源已网签69套

西安住建局官网信息显示，环球西安中心一期项目1幢楼在2018年1月5日拿到了2018006号预售证，这栋楼分为3单元、4单元，46层高，共计326套房源，户型面积从116-900㎡不等。

根据2018年2月份的时候该项目官方的报价，均价在40000元/㎡，随后均价曾经一度上调到55000元/㎡。但实际上，据悉该项目在前期内部认购的时候，内部实际售价要远远低于这个价格。

入市销售的这3年多时间，客观的讲该项目销售情况很一般。

2021年上半年的时候，《地产房剑》在西安市商品房预售项目公示平台上看到，环球西安中心一期1幢在2018年1月份拿到预售证的326套房源中，截至2021年4月25日显示已经网签状态的共计只有53套。

而最新数据显示，该项目已拿到预售证的326套房源中，已经网签的为69套。这意味着，在过去1年半时间，该项目仅仅有16套房源网签。

除了销售压力之外，环球西安中心还面临着资金压力。

北京产权交易网上的信息显示，今年6月份某银行发布西安亿高置业有限公司34583万元本金及其利息债权资产转让公告。招商的资产概况为：截至2022年4月30日，对西安亿高置业有限公司的债权本金34583.00万元，利息含罚息333.16万元。

质押担保情况为：以西安亿高置业有限公司100000万股股份提供质押担保，以上海馨思投资咨询有限公司700万股股份提供质押担保。

虽然说招商公告中没有明确写到是哪家银行，但从天眼查信息可以看到，上海花德投资有限公司（蓝城）将西安亿高置业有限公司100000万股在2019年8月22日质押给了中国民生银行股份有限公司西安分行，上海麟曦投资有限公司（蓝城）将上海馨思投资咨询有限公司700万股同样质押给了中国民生银行股份有限公司西安分行。

简单理解就是蓝城欠民生银行西安分行34583.00万元，将股权质押给了民生银行西安分行，还不上钱了，民生银行要转让这部分债权。

个人推测，此次传言易主，蓝城退出，或许与债权转让有关。

面临多重考验

实际上，不管是拥有国企的陕西企业，还是其它企业接手环球西安中心，在现状下都面临着多重考验。

第一个考验就是交付。

按照该项目预售时的交付时间，当时给购房者的承诺是东塔将于今年年底交付。但从目前的工程进展来看，T3塔楼主体结构施工至43层顶板完成、T4塔楼正在进行内装及幕墙，内装各项完成比例从20%到70%不等，幕墙各项工作完成比例从40-95%不等……在今年仅剩下不到2个月的时间里，东塔楼要想按时交付，是不可能的事情！

首批次何时能够交付，不但关系到已经买了环球西安中心的业主对项目的信心，更重要的是会影响到后续的销售。

交付，才是环球西安中心当前的第一要务！

第二个考验，激烈的市场竞争。

目前，仅在西安高新区，除了环球西安中心之外，与其有类似产品在售的项目包括万瑞府、赛里斯壹号、天一公馆、荣民壹号、秦商国际中心等多个项目，竞争非常激烈。每一个项目地段都不差，产品也是大同小异。在此市场环境下，环球西安中心在销售层面如何突破，也将是一个考验。

第三个考验，新的接盘方能否支撑起项目的豪宅属性。

很多时候，同一个项目由不同的开发商来开发，可能结果就不同，销售情况也就不同。特别是豪宅项目，需要开发商品牌、认知度、产品力等多方面的支撑。换一个思路，如果环球西安中心的开发商是融创、万众、金茂，从销售层面来讲必将容易很多。

而此次传言接盘的是陕西企业，虽然说拥有国企背景，但从其各方面来讲，要想支撑起豪宅项目的打造，难度可想而知。

其实，不管是原有的开发商，还是其它企业接手，对于环球西安中心而言，最重要的就是第一条，那就是交付。

因为，一旦信心与信任失去，谁也很难救活一个多次易主、命运多舛的项目。