金融部门适度控制去杠杆步伐2022年 房企融资“大有可为”

财联社12月19日电(记者李杰)2022年，房企融资政策不断变化。

虽然上半年金融部门出台了一些保教楼、房地产项目收购兼并、示范房企发债等利好政策，但行业融资状况并未得到根本改善。大部分民企在公开市场融资上处于停滞状态，部分财务相对稳定的房企也开始出现资金问题，房企信用风险暴露。

直到11月份，为了支持房地产企业融资，金融部门三箭齐发，打出了一套政策组合拳，在一定程度上改善了房地产企业的资金状况，行业融资政策迎来了转机。

“随着房企整体融资环境的进一步改善，优质民企将显著受益。短期融资输血有助于优质民企恢复造血功能，而问题房企仍将有序出清。”柯睿研究中心副总经理杨克伟说。

不过，杨科伟认为，房地产去杠杆，防止房地产过度金融化和泡沫化的主基调没有改变，只是在这个过程中，相关部门适度控制去杠杆的节奏，最终目的是让楼市实现软着陆。

房企融资政策逐步放松。

2022年3月以来，受房地产企业信用风险持续发酵等因素影响，各部委开始频频发声房地产企业融资，重点支持房地产企业合理融资需求，鼓励优质房地产企业兼并收购危险房地产企业项目，防范化解房地产企业风险。

其中，3月16日，国务院金融委员会在会上表示，要研究提出切实有效防范和化解房地产市场风险的方案。同日，央行、银监会、证监会、外汇局、财政部等部委也密集表态，主要集中在加强M&A贷款业务、加快不良资产清理等方面，一定程度上为房地产释放了积极信号。

5月，碧桂园、龙湖、美的地产、旭辉、新城控股5家民企被监管层选为示范房企，相继发行人民币债券。同时，创始机构还将发行包括CDS或CRMW在内的信用保护工具。

8月16日，增信再次支持升级。监管部门责成中债增信公司对房地产企业发行的中期票据进行“全额无条件不可撤销连带责任担保”，涉及6家示范民营企业。

“虽然9月份出台了一些利好的融资政策，但政策只覆盖个别优质房企。整体来看，2022年月度融资规模处于历史低位。大部分民营房企融资难、融资贵的问题没有得到解决，偿债压力仍然较大。”凯瑞分析师表示。

从2022年前三季度融资表现来看，房企融资额呈下降趋势。柯睿数据显示，2022年前三季度100家典型房企融资额为5648亿元，同比下降50%。其中，第三季度融资额1395亿元，同比下降55%，环比下降31%，融资额创2019年以来最低水平。

“对于房企来说，外部融资渠道仍处于冻结状态，加强销售回款成为主要的回血手段。特别是行业风险尚不明朗，受销售疲软、供应中断等因素影响，销售端市场信心不足，整体供应紧张

中指院数据显示，2022年1-11月，房地产企业非银融资总额7796.3亿元，同比下降51.7%。从融资结构看，信用债占比54.6%，同比上升22.5个百分点；海外债务占比仅为2.3%，同比下降14.1个百分点；信托占比11.7%，同比下降16.9个百分点。ABS占比31.5%，同比上升8.5个百分点。

同时，2023年房企仍面临较大的债务到期压力。

浙商证券数据显示，2023年房企债务到期约8925亿元，其中2023年1月债务到期1124.1亿元，4月债务到期达1155.28亿元，为2023年两次债务到期高峰。

“随着2023年第一季度房企到期债务的增加，他们的短期重点仍将是偿还债务。”浙商证券分析师杨凡表示。

业内人士认为，随着房地产三箭正式落地，企业短期融资渠道打开，房企的首要任务是利用融资窗口期实现流动性最大化。

据中指院统计，自“金融16条”颁布实施以来，已有60多家银行机构向100多家房地产企业提供银行授信，总金额约4万亿元。

至于第二支箭，据开源证券统计，截至12月上旬，交易商协会已受理龙湖、美的地产、新城控股、万科、金地、惠今等房企申请，8家房企存储式登记发行申请规模达到1210亿元。

随着“第三支箭”的落地，复兴、世茂等房企率先发布筹划非公开发行股票的融资公告。截至12月初，已有碧桂园、雅居乐、大名城、建发国际、新湖宝、陆家嘴、华夏幸福等18家房企披露了配股、定向增发等再融资方案。

12月15日，中华人民共和国副总理刘鹤在第五轮中欧工商领导人和前高官对话会上发表书面讲话。刘鹤指出，房地产是国民经济的支柱产业。鉴于目前的下行风险，我们已经出台了一些政策，并正在考虑新的措施，以改善行业的资产负债表，引导市场预期和信心回升。未来一段时期，我国城镇化仍处于快速发展阶段，有足够的需求空间为房地产行业的稳定发展提供支撑。

中指院指数部市场研究总监陈文静认为，“正在考虑新的措施，并努力改善行业的资产负债表”。短期来看，供需两端支持政策仍有优化空间，进一步提升优质企业资本的新举措正在酝酿中。